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　　（创作不易，一篇文章需要作者查阅多方资料，整合分析、总结，望大家理解。）

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　　过去二十年，我们在城市化浪潮中轰轰烈烈奔跑，但你有没有想过，中国这几十万亿的土地出让金，都流向了哪里？是谁成为最大赢家？又是谁持续在这个游戏中被收割？

　　眼下，中国经济进入深度调整期，而土地财政这盘过去撑起“繁荣表象”的棋，已经快没得下了。

　　其实土地财政不是新鲜玩意，它最早出现在上世纪80年代末。当时地方政府没钱搞城市化，看准香港经验，学着搞“有偿出让土地使用权”，直接将土地变现。

　　1994年，分税制改革正式登场，中央一把抓走主要税种，地方只好眼巴巴盯着“土”挣钱。巧的是，中央居然把土地出让金这块蛋糕交给了地方，这一下，土地财政彻底成了地方摇钱树。

　　到2003年，招拍挂体系登场，土地市场更趋市场化，高价地层出不穷。从此，唯有土地才能让地方的口袋迅速鼓起来。

　　数据显示，从1998年到2009年，全国土地出让金猛增超32倍，占地方财政收入比重从不到10%狂飙至近50%。

　　你说房地产火，是老百姓有买房需求？更多是地方政府倾尽所有，把房价往天顶上抬，因为房价直接决定了他们能从卖地中拿走多少。

　　第一步，从农民手里低价征地。典型“用脚画地为牢”，只需几万元一亩甚至更低，就能把农村集体土地变成“城市建设用地”。

　　第二步，把这些土地交给自家公司，城投平台，抵押贷款，拿大笔钱来搞基建，修路、建桥、起高楼。漂亮的政绩，一目了然。

　　然后第三步，搞完建设，地价涨了，开始招拍挂高价卖地，卖给谁？看起来是开发商，其实很多是自家平台暗地里又把地“买回来”，钱左手倒右手。

　　2022年全国土地出让收入超过四万亿元，占地方综合财力的近四成。更夸张的是，一些三四线城市，卖地收入占本级财政收入一半以上！靠卖地“还账”的城市数不胜数。

　　问题是，楼市已经不行了。房企资金链断了，地没人敢拿，地卖不出去，那些本来寄望于“地越卖越贵”的还账计划，现在彻底断了链。

　　一直有人抱怨，“为啥我们这工资不高，但房价却能赶上东京？”这不是市场行为，而是土地财政的副产物。

　　卖地收入=地价×面积×成交热度。为了这笔收入，地方政府拼命推高地价，自然谁买单？开发商？别傻了，最后都是买房人。

　　你以为买了套房就赢了？不，那是你主动接过了地方财政的债务炸弹，一点不亚于背负几十年税负。

　　1994年以后，税收集中中央，支出在地方。地方缺钱没事干，就只能靠地。中央有钱，地方有事，谁替老百姓兜底？没人。

　　这才是土地财政根源性问题。它从来不是一套理性规划的制度，而是被逼出来的临时方案，结果却演变成全国普遍依赖的财政支柱。

　　你以为地方不想改革？根本推不了。因为背后的真问题，是地方没有稳定税源、财政没权匹配、官员靠政绩考核硬指标上位。

　　金融系统也开始警惕，银行开始收紧对土地抵押贷款的审查，信托转向其他领域。

　　再往下拖，只能把问题从平台转移到居民头上，比如加税、降福利、闪崩地方财政兜底能力。

　　第一，中央将加强对地方财政的直接支持，“削减依赖性卖地收入”，逐步增加地方税权。换句话说，让地方不那么靠卖地。

　　第二，更多资源将由增值税等规范手段支持地方财政，提升结合区域发展定位的动态转移支付体系。

　　第三，土地市场将从“扩张性、激进性卖地”，向“存量优化、质量导向”过渡，要让地价合理化。未来，“不再靠地养官、不再靠地养债”是大势所趋。

　　不要再幻想土地财政可以“正常化”，这个制度的最佳时期已经过去，继续硬撑只会让“既得利益集团”在撤退前吃干抹净，代价还是由广大的人民群众买单。

　　真正的变革，应该从财税体制重建、官员考核结构改变、地方治理逻辑重塑开始。

　　土地财政不是制度决策，是现实挤压下的惯性反应。今天的问题，不是卖地行为本身，而是这个系统如何扭曲经济运行、扭曲资源分配、扭曲公平逻辑。

　　未来如何改、不只是财政问题、本质上是治理模式的结构转型。返回搜狐，查看更多